Eigenheim statt Miete in der Rente: Warum das rund 500.000 Euro kostet

Wer im Ruhestand nicht zur Miete wohnen will, kann durch ein eigenes Haus spürbar sparen: Der monatliche Vorteil gegenüber Mietern liegt bei rund 554 Euro. Wer diesen Vorteil jedoch über eine Finanzierung erkaufen muss, zahlt am Ende ein Vielfaches davon drauf.

51 % der Haushalte, deren Einkommen hauptsächlich aus Rente oder Pension stammt, besitzen eine eigene Immobilie, während Mieterinnen und Mieter im Rentenalter im Schnitt 7,90 Euro Bruttokaltmiete pro Quadratmeter aufbringen müssen. Wer erst seit 2019 oder später eingezogen ist, zahlt im Schnitt 1,10 Euro je Quadratmeter mehr als länger ansässige Mieter.

Wie aus 554 Euro Ersparnis schnell ein Verlustgeschäft wird

Die Rechnung gilt nur für Eigentümer ohne Kreditbelastung. Wer dagegen noch abbezahlt, sieht den Vorteil schmelzen: Bei einem Kredit von 250.000 Euro mit einem Zinssatz von 4 % und anfänglicher Tilgung von 2 % verbleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von etwa 190.000 Euro, umgerechnet rund 76 % der ursprünglich geliehenen Summe. Die Zinsen darauf betragen rund 633 Euro im Monat.

Ab einer Restschuld von etwa 166.000 Euro übersteigen die Zinszahlungen bereits die zuvor errechnete Mietersparnis. Wer sein Haus zehn Jahre nach Kaufabschluss wirklich schuldenfrei haben will, müsste laut dieser Rechnung monatlich rund 2.570 Euro an Rate aufbringen, deutlich mehr als die durchschnittliche Altersrente selbst. Die Bauzinsen lagen im August 2026 bei etwa 4 %.

Warum ältere Eigentümer so selten umziehen

78 % der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren wohnen seit mehr als 23 Jahren in derselben Wohnung. Das erklärt, warum die Rechnung für viele Ruheständler in der Praxis aufgeht: Sie haben ihre Kredite längst getilgt, bevor sie in Rente gehen. Seit 1996 sind die Wohnkosten von Eigentümern um 77 % gestiegen, die von älteren Mietern dagegen um 101 %, Mieten entwickeln sich also deutlich stärker nach oben.

Instandhaltungskosten werden bei solchen Vergleichen mit durchschnittlich 13,80 Euro je Quadratmeter pro Jahr angesetzt. Wer ein Haus vorzeitig verkaufen oder altersgerecht umbauen will, trifft zudem auf veränderte Förderbedingungen.

Was Förderungen, Steuern und Erbrecht zusätzlich bedeuten

Die KfW hat ihre Förderung 455-B für den barrierereduzierenden Umbau seit Ende Juli 2026 eingestellt, weil die Bundesmittel für das Jahr 2026 ausgeschöpft sind. Der Förderkredit KfW 159 für altersgerechten Umbau steht laut KfW weiterhin zur Verfügung.

Wer eine selbst bewohnte Immobilie verkauft, zahlt darauf keine Steuer, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde oder die Eigennutzung länger als zehn Jahre zurückliegt. In Bayern kommt beim Kauf eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % hinzu.

• Die Pflegekasse bezuschusst Umbauten zur Ermöglichung häuslicher Pflege, wenn ein Pflegegrad vorliegt.
• Bei mehreren Pflegebedürftigen im selben Haushalt erhöht sich dieser Zuschuss je Maßnahme.
• Die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen wurde zum 29. Juli 2026 mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen.
• Private Leibrenten-Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie sind beim Empfänger mit dem Ertragsanteil steuerpflichtig, bei Rentenbeginn mit 65 Jahren liegt dieser bei 18 %, bei 70 Jahren bei 15 %.
• Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht schützt Angehörige nur, wenn es dort tatsächlich vermerkt ist.

Rechenbeispiel: Was es kostet, die volle Rente über Eigentum zu ersetzen

Die durchschnittliche Altersrente liegt bei 1.195 Euro im Monat. Bei 100 Quadratmetern Wohnfläche sparen schuldenfreie Eigentümer rund 554 Euro gegenüber Mietern, also gut 46 % der Rente. Um den vollen Rentenbetrag über die Mietersparnis zu ersetzen, wäre rechnerisch eine Wohnfläche von rund 216 Quadratmetern nötig.

Überträgt man das Beispiel-Darlehen von 250.000 Euro proportional auf diese größere Fläche, ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von rund 540.000 Euro, also grob rund 500.000 Euro. Erst wenn ein Haus in dieser Größenordnung vollständig abbezahlt ist, deckt die Mietersparnis tatsächlich die komplette Durchschnittsrente.

Was das für die Wohnentscheidung im Alter bedeutet

Wer mit 65 Jahren noch eine hohe Restschuld trägt, zahlt oft mehr an Zinsen, als er an Miete sparen würde. Nach Erfahrung von FT Immobilien 24, das seit 2007 Immobilienverkäufe in München und Umland begleitet hat, dauert ein Verkauf bei marktgerechtem Preis üblicherweise drei bis sechs Monate. Wer rechtzeitig plant, kann die Finanzierung vor Rentenbeginn abschließen und so vermeiden, dass die Zinslast die Ersparnis bei der Miete auffrisst.