Mietindex 2026: Warum Neuss bei den Mieten vorprescht und München stagniert

Der Mietindex 2026 zeigt einen bundesweiten Durchschnitt von 11,44 Euro pro Quadratmeter bei Angebotsmieten, nach 11,14 Euro im Jahr 2024. Zwischen 2025 und 2026 stieg der Wert nur um 0,4 %. Gleichzeitig entwickeln sich einzelne Städte sehr unterschiedlich.

Bundesweite Miete steigt 2026 auf 11,44 Euro je Quadratmeter

Die Spanne der Angebotsmieten reicht von unter 8 Euro bis über 19 Euro pro Quadratmeter, je nach Region. Bestandsmieten liegen in der Regel deutlich unter den Preisen neu inserierter Wohnungen. Gestiegene Bauzinsen haben den Neubau gebremst, teurere Materialien und Energieauflagen haben die Baukosten zusätzlich erhöht.

Das knappere Angebot trifft auf eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen. Dadurch bleibt der Druck auf die Preise bestehen, auch wenn der Zuwachs zuletzt moderat ausfiel.

München bleibt mit 19,68 Euro die teuerste Großstadt, Neuss holt auf

München führte 2026 das Städte-Ranking mit 19,68 Euro pro Quadratmeter an, fast 8 Euro über dem Bundesdurchschnitt. Frankfurt am Main folgte mit 17,07 Euro. In mehreren etablierten Metropolen sanken die Preise dagegen.

• München verlangte 2026 im Schnitt 19,68 Euro pro Quadratmeter und blieb damit die teuerste Großstadt.
• Frankfurt am Main lag 2026 bei 17,07 Euro pro Quadratmeter.
• Berlin und Hamburg verloren von 2024 bis 2026 jeweils rund sechs Prozent bei den Angebotsmieten.
• Freiburg gab im selben Zeitraum etwa jeden zehnten Euro nach.
• Neuss legte von 2024 bis 2026 mit fast elf Prozent am stärksten zu.

Neue Kappungsregel bremst Indexmieten ab 2026

Mit der im April 2026 vom Bundestag verabschiedeten Mietrechtsreform II gilt für Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten eine neue Kappungsregel: Der Verbraucherpreisindex wird nur noch zur Hälfte weitergegeben, soweit er über 3 % liegt. Die Berechnung folgt weiterhin der Formel Neue Miete gleich aktuelle Miete mal neuer Indexwert geteilt durch alter Indexwert, maßgeblich ist der Jahresdurchschnittsindex.

Vermieter müssen eine Erhöhung schriftlich mit Ausgangswert und neuem Indexstand begründen. Sie wird frühestens drei Monate nach Zugang fällig, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Rechenbeispiel

Die Kappung lässt sich an den tatsächlichen Preissprüngen der vergangenen Jahre zeigen. Der Verbraucherpreisindex stieg 2022 um 7,9 %. Nach der neuen Regel würden davon die ersten 3 Prozentpunkte voll weitergegeben, von den restlichen 4,9 Prozentpunkten nur die Hälfte, also 2,45 Prozentpunkte. In Summe ergäbe das 5,45 % statt der vollen 7,9 %, die ohne Kappung möglich gewesen wären.

Was das für Mieter mit Indexvertrag bedeutet

Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Verbraucherpreisindex, muss auch die Miete sinken können. Ein Mietvertrag kann entweder eine Staffel- oder eine Indexklausel enthalten, nicht beide gleichzeitig, und reguläre Erhöhungen nach § 558 BGB sind bei Indexverträgen ausgeschlossen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs greift die Kappungsgrenze von höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen nicht, wenn ein Indexmietvertrag erst nach Inkrafttreten der jeweils zuständigen Landesverordnung geschlossen wurde. Wer zu viel gezahlt hat, kann die Differenz rückwirkend für bis zu drei Jahre zurückfordern.